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Acheter son logement avec le PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages à acheter leur première résidence principale.

Le ptz en quatre points clés

• Le prêt à taux zéro est gratuit : c’est un prêt sans intérêt. Sa durée totale est de 20, 22 ou 25 ans. Il est constitué d’une période de différé d’une durée de 5 à 15 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ. Plus les ménages sont modestes, plus les conditions sont favorables : la durée totale du prêt et la période de différé sont maximales.
• Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire  : il sert à financer une partie de votre achat. Il vient en complément du ou des autres prêts, contractés par ailleurs, auprès des banques.
•Le prêt à taux zéro est accordé en fonction des revenus : pour bénéficier du prêt à taux zéro, il ne faut pas dépasser un plafond de revenus, défini en fonction de la taille du ménage et de la localisation du bien à acheter.
• Le prêt à taux zéro est destiné à acheter sa première résidence principale : pour bénéficier de ce prêt il faut acheter un bien pour la première fois et y habiter. Il est également valable pour les personnes qui n’ont pas été propriétaires dans les deux ans précédant la demande de prêt. Il peut aussi aider à acheter un bien ancien dans lequel il faut faire un certain montant de travaux.

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Pour s’infomer :
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Quelques cas concrets pour comprendre :

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L’emprunteur primo-accédant doit justifier d’un montant total de ressources inférieur ou égal à un plafond. Il est calculé en fonction de la localisation du logement et de la composition du ménage.

Les plafonds sont les suivants :

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Pour l’application de certaines aides au logement (dont le PTZ) un arrêté, révisé tous les trois ans, établira un classement des communes en zones géographiques A, B1, B2 et C (article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation). Ce classement des communes est fixé par l’arrêté du 6 août 2014.
Le montant des revenus pris en compte est celui qui correspond au montant le plus élevé suivant :

• la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels s’ajoutent, le cas échéant, ceux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale, au titre de l’avant-dernière année précédant l’offre de prêt (année n-2) ; (si d’autres personnes que celles-ci figurent sur les avis d’imposition concernés, leurs revenus sont soustraits de ces avis) ;
• le coût total de l’opération divisé par 9 (« revenu plancher »).

Lors de la demande de prêt, l’emprunteur doit fournir à l’établissement prêteur, ses avis d’imposition correspondants, ainsi que le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal.

L’instauration de ce « revenu plancher » (coût total de l’opération divisé par 9) vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt, ou qui disposent d’un important apport personnel.

Quelles opérations peut financer le PTZ ?

Le PTZ peut aider au financement d’un logement neuf, à acheter ou à construire, ou d’un logement ancien à condition d’y faire des travaux. Il est également possible d’en bénéficier pour acquérir un logement ancien dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants.

Logement neuf

L’octroi du PTZ pour les logements neufs concerne les opérations suivantes :
• la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
• l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal (1) ;
• l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession (régi par la loi du 12.7.84), lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option.
Le PTZ peut financer l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit, l’achat de parts indivises d’un logement ou d’un terrain mentionné dans la liste ci-dessus, sous réserve que l’opération conduise à l’acquisition totale du logement ou du terrain.
Les opérations listées ci-dessus peuvent comprendre des travaux, y compris des travaux financés par l’Eco-prêt à taux zéro (mais dans ce cas ils ne sont pas comptés dans le coût total de l’opération).
Dans la mesure où les dépendances font partie d’une opération immobilière, elle-même financée par le PTZ, les dépendances (garages, emplacements de stationnement, jardins…) peuvent également être financées par le PTZ (arrêté du 30.12.10 : art 1).

Logement ancien avec travaux

Les opérations d’acquisition dans l’ancien avec travaux sont éligibles depuis le 1er janvier 2015 sous les conditions suivantes :
l’opération doit comprendre des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 25% du coût total de l’opération (incluant le coût des travaux) ;
ces travaux doivent être réalisés dans un délai de trois ans après l’émission de l’offre de PTZ.
Les travaux d’amélioration à réaliser sont des travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes (définies à l’article 1 de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ou des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie (hors montants financés par un éco-PTZ).
Pour ces opérations éligibles, les conditions du PTZ (montant et profil de remboursement) sont les mêmes que s’il s’agissait de neuf.
Pour bénéficier du PTZ, l’emprunteur doit fournir, avec son dossier de prêt, les devis correspondant aux travaux prévus. Après l’achèvement des travaux, il devra transmettre à son établissement de crédit les factures de travaux.

Logement ancien dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants

L’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé est finançable par le PTZ sous réserve que l’opération concerne la vente d’un logement du parc social à ses occupants.
Sont concernés les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré, fondations d’habitations à loyer modéré) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL (article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation).
S’il s’agit d’un logement occupé, l’acquéreur doit être le locataire du logement ou, sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants. Ces derniers (ascendants et descendants) doivent avoir des ressources qui n’excèdent pas celles autorisées pour le prêt locatif social (PLS). S’il s’agit d’un logement vacant, l’acquéreur doit être locataire d’un logement appartenant au même bailleur dans le département, ou gardien d’immeuble employé par l’organisme (article L.443-11 du code de la construction et de l’habitation).
Pour bénéficier du PTZ, le prix de vente du logement doit être inférieur au prix de l’évaluation faite par le service des domaines.
Le compromis de vente, auquel est annexée l’évaluation du service des domaines, fourni à l’établissement prêteur, permet de vérifier que les conditions sont remplies.

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